Bestellerprinzip und Merkmal der Ausschließlichkeit bei Maklerverträgen ab 01.06.2015

Ab 01.06.2015 gilt für Maklerverträge über Wohnungsmietverträge das sog. Bestellerprinzip.

§ 2 Abs. 1a WoVermittG (Wohnungsvermittlungsgesetz) sagt nunmehr, dass ein Wohnungsmakler nur dann einen Anspruch auf Zahlung einer Maklerprovision gegenüber dem wohnungssuchenden Mieter hat, wenn

1. der Suchauftrag vom wohnungssuchenden Mieter ausgeht und 2. der Makler aufgrund dieses Suchauftrags ausschließlich im Interesse des Mieters tätig wird.

In Anbetracht der erst seit kurzem bestehenden Rechtslage gibt es derzeit (noch) keine Rechtsprechung, die sich mit dem Maklerprovisionsanspruch nach neuem Recht (§ 2 Abs. 1a WoVermittG) beschäftigt.

Aus den gesetzgeberischen Erwägungen zur Neuregelung, insbesondere zum Merkmal der Ausschließlichkeit, ergibt sich jedoch folgendes:

Der Makler, der eine Provision begehrt, muss die oben aufgezeigten Provisionsvoraussetzungen darlegen und gegebenenfalls beweisen.

Der Makler muss also darlegen und beweisen, dass die Suchanfrage nicht vom Vermieter, sondern vom Mieter ausgegangen ist. Der wohnungssuchende Mieter, der sich also z.B. auf eine Zeitungsannonce des Maklers an diesen wendet, kann demnach zur Zahlung einer Provision nicht (mehr) verpflichtet sein.

Gleiches gilt jedoch auch, wenn zwar der Suchauftrag hinsichtlich einer Wohnung vom Mieter ausgeht, der Makler jedoch nicht ausschließlich im Interesse des Mieters tätig wird. Entgegen der bis 31.05.2015 geltenden Rechtslage verbietet nämlich die Neufassung des Wohnungsvermittlungsgesetzes zumindest faktisch, dass der Makler gleichzeitig für beide Seiten, also für den Vermieter und für den Mieter tätig wird (sog. Verbot der Doppeltätigkeit).

Auf die Praxis bezogen führt dies nunmehr interessanterweise auch dazu, dass der Makler seinen Provisionsanspruch gegenüber dem Mieter selbst dann verliert, wenn der Makler zwar zunächst lediglich aufgrund eines (alleinigen) Suchauftrag des Mieters tätig wird und sich danach ein Vermieter zwecks Vermietung seiner Wohnung an den Makler wendet. Kommt es dann zum Abschluss eines Mietvertrages, ist der Wohnungsmakler gerade nicht ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem wohnungssuchenden Mieter tätig geworden, sondern ebenfalls auch im Interesse des Vermieters.

Gleiches gilt selbstverständlich und eindeutig auch für den Fall wenn der künftige Mieter erst nach einem Kontakt zwischen Vermieter und Makler über die Vermittlung eines Wohnraummietvertrags einen Maklervertrag abschließt.

Ihr Ansprechpartner in dieser Angelegenheit ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht Oliver Wunsch.