Mietrecht

Der Bundesgerichtshof hat am 07.05.2014, Az.: VIII ZR 234/14 entschieden, dass der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses eine Mietsicherheit wegen streitiger Forderungen gegen den Vermieter nicht verwerten darf.

Anders als die Revision meint, dient die Mietkaution nicht dazu, dem Vermieter eine Verwertungsmöglichkeit zum Zwecke schneller Befriedigung behaupteter Ansprüche gegen den Mieter während des laufenden Mietverhältnisses zu eröffnen. Gem. § 541 Abs. 3 BGB hat der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Mit der Pflicht zur treuhänderischen Sonderung der vom Mieter erbrachten Kaution wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses auch in der Insolvenz des Vermieters ungeschmälert auf die Sicherheitsleistung zurückgreifen kann, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen (BGH, NZM 2008, = WM 2008, Rndnr. 8; Senat, NZM 2011, 28 = NJW 2011,59; jew. unter Hinweis auf BT-Drs. 9/2079, 10 f.). Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte. Die davon zum Nachteil des Mieters abweichende Zusatzvereinbarung zu § 7 des Mietvertrags ist deshalb gem. 551 Abs. 4 BGB unwirksam. Dieses Ergebnis entspricht auch der ganz überwiegenden Auffassung in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum (LG Mannheim, NJWE-MietR 1996, 219 = WuM 1996, 269; LG Wuppertal, NZM 2004, 298 = NJW-RR 2004, 1309; LG Darmstadt, ZMR 2005, 193= FHZivR 51 Nr. 1347 Ls.; LG Darmstadt, WuM 2008, 726 = BeckRS 2009,01400; LG Halle, NZM 2008, 685; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. III 184; Kraemer, NZM 2001, 737]; Derleder, NZM 2006, 601; Staudinger/Emmerich, BGB, 2011, § 551 Rn. 27; Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., § 551 Rn. 91; Palandt/Weidenkaff, BGB, 73. Aufl., Vorb. § 535 Rn. 123; BeckOK BGB/Ehlert, Stand: 1.5.2013, § 551 Rn. 32; anders Kluth/Grün, NZM 2002, 1015 f.]; Kießling, JZ 2004, 1146 ; MüKoBGB/Bieber, 6. Aufl., § 551 Rn. 14).

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