Aufklärungspflicht des Vermieters hinsichtlich bevorstehenden Eigenbedarfs vor Abschluss eines Mietvertrags (BGH-Urteil vom 04.02.2015 – VIII ZR 154/14; abgedruckt in WuM 2015, 296)

Nach der vorgenannten BGH-Entscheidung ist der Vermieter vor Abschluss eines Mietvertrages zwar nicht verpflichtet, eine vorausschauende Prognose über einen möglichen künftigen Eigenbedarf anzustellen (Abkehr von der bisherigen BGH-Rechtsprechung, wonach der Vermieter für einen Zeitraum von bis zu 5 Jahren nach Abschluss des Mietvertrages den Vermieter über einen möglichen Eigenbedarfsfall aufklären musste). Allerdings ist der Vermieter verpflichtet, Fragen des Mieters, die auf den Eintritt eines möglichen Eigenbedarfs zielen, wahrheitsgemäß zu beantworten. Ungefragt hat der Vermieter darüber hinaus auch über bereits erwogene Eigenbedarfskündigungen den Mieter aufzuklären (BGH in WuM 2015, 296).

Nach Ansicht des BGH liegt jedoch eine rechtsmissbräuchliche Eigenbedarfskündigung des Vermieters nicht vor, wenn der Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag wegen eines nach Vertragsschluss entstandenen Eigenbedarfs kündigt und das Entstehen dieses Eigenbedarfs für ihn zwar im Rahmen einer „Bedarfsvorschau“ erkennbar gewesen wäre, er jedoch bei Vertragsabschluss eine solche Kündigung nicht zumindest erwogen hat.

Praxistipp für den Mieter:

Als Mieter sollte man vor Abschluss eines Mietvertrages den Vermieter über mögliche Erwägungen zu einer Eigenbedarfskündigung ausdrücklich befragen. Der Vermieter ist sodann verpflichtet, wahrheitsgemäß Auskunft zu erteilen. Nachdem der Mieter diesbezüglich die Beweislast trägt, empfiehlt es sich, diese Frage schriftlich (oder per E-Mail, SMS, etc.) zu stellen und sich die Antwort auch in einer nachweisbaren Form geben zu lassen.

Absolute Sicherheit hätte ein Mieter bei Abschluss des Mietvertrages nur dann, wenn der Vermieter bereit ist, für einen bestimmten Zeitraum auf eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zu verzichten. Sollte der Vermieter dies kategorisch ablehnen, ist für den Mietinteressenten ohnehin Vorsicht geboten.

Ihr Ansprechpartner ist Rechtsanwalt Oliver Wunsch, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht